La publicité foncière en France
Par
Pierre Redoutey,
avocat français, ancien notaire
Obligations
du notaire et accomplissement de la
formalité
Le notaire est tenu de vérifier les droits de propriété des
contractants qui souhaitent disposer d'un bien immobilier
ou le donner en garantie. Il a ainsi l'obligation de
s'assurer des droits d'une légitime propriété des parties
concernées et de consigner ses recherches dans une origine
de propriété trentenaire exacte qui sera rapportée dans
l'acte.
A cette occasion, il s'assurera que la règle de l'effet
relatif de la publicité foncière est respectée. Si le
précédent titre, à la condition qu'il ait été établi à
partir du 1er janvier 1956, n'a pas été publié au bureau
des hypothèques, la publicité de la nouvelle vente, portant
sur le même immeuble, sera refusée par le conservateur des
hypothèques. Il pourrait alors être reproché au notaire de
ne pas avoir vérifié la publicité des actes antérieurs
avant de passer la nouvelle vente ou toute autre nouvelle
opération qui, par ailleurs, sera parfaite, mais
inopposable aux tiers.
Le notaire a ensuite l'obligation de faire publier tous les
actes reçus par lui portant constitution, transmission, ou
extinction d'immeubles ou de droits réels immobiliers en
France.
Il s'agit pour l'officier public d'une obligation légale et
impérative depuis le décret-loi n° 55-22 du 4 janvier 1955
portant réforme de la publicité foncière; ce texte est
entré en vigueur le 1er janvier 1956.
L'article 32 du décret-loi dispose en effet que les
notaires sont tenus de publier dans les délais impartis et
"indépendamment de la volonté des parties" les actes soumis
à la publicité obligatoire, dressés par eux ou avec leur
concours.
Depuis quelques années, la formalité de publicité foncière
est devenue la "formalité unique" pour la plupart des actes
car elle dispense de la formalité d'enregistrement auprès
de la recette des impôts. Les droits de mutation sont donc
payés au bureau des hypothèques.
Dans les deux mois de l'acte, le notaire dépose au bureau
compétent de la conservation des hypothèques, ou dans
chacun d'eux si plusieurs sont concernés, un dossier
comprenant:
- deux copies de l'acte, établies en deux parties selon un
mode normalisé; le document hypothécaire normalisé
constituant la première partie est publié à la conservation
des hypothèques;
- un extrait d'acte destiné au contrôle fiscal;
- un extrait cadastral;
- les droits dus, tant les droits de mutation que
l'imposition éventuelle sur la plus-value, avec les
imprimés correspondants.
Si l'opération est assortie d'un ou plusieurs prêts pour
lesquels des garanties hypothécaires ont été consenties ou
d'un crédit vendeur, il dépose également:
- une copie certifiée du contrat de prêt ou de vente dite
"copie exécutoire", appelée aussi "grosse";
- deux bordereaux d'inscription hypothécaire.
Dans tous les cas, le dossier comprend une demande d'état
hypothécaire certifié à la date d'exécution de la formalité
de publicité foncière, qui fera apparaître les éventuelles
charges grevant l'immeuble, lesquelles ensuite seront
prises en compte lors de la distribution du prix.
La mention de publicité foncière qui figurera sur le titre
remis à l'acquéreur précise la date d'arrivée de l'acte à
la conservation des hypothèques. C'est à compter de cette
date que le transfert de propriété devient opposable aux
tiers. Le bureau des hypothèques, chargé du service de la
publicité foncière, va ensuite annoter le fichier
immobilier (fichier des immeubles et fichier des
propriétaires) pour le mettre à jour des changements
induits par l'acte.
Lorsque les formalités sont faites, le bureau des
hypothèques transmet:
- aux services fiscaux l'extrait d'acte résumant les
caractéristiques de la transaction intervenue. Ce document
servira aux rapprochements de situations et aux contrôles
sur pièces des déclarations des contribuables en matière
d'impôt sur le revenu, de taxes sur le chiffre d'affaires
et d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF);
- au centre des impôts foncier, chargé du service du
cadastre, l'extrait cadastral, comportant le même résumé.
Ce document servira à la mise à jour des matrices
cadastrales à partir desquelles sont établis les rôles
d'impôts locaux (taxes foncières);
- au notaire, une copie authentique revêtue de la mention
de publicité foncière (ce sera le titre de propriété du
nouveau propriétaire) et l'état hypothécaire.
Monopole
du notaire français ?
Le notaire français n'a pas le monopole de la réquisition
de la formalité de publicité foncière.
Certains actes portant sur des biens immobiliers sont
établis en la forme dite "administrative" par les préfets,
les maires ou d'autres autorités et celles-ci sont
habilitées à formaliser les actes qu'ils ont reçus. C'est,
en particulier le cas, pour les ventes et les acquisitions
par les communes ou les groupements de communes mais les
collectivités territoriales peuvent aussi faire appel à un
notaire.
Les opérations immobilières résultant de jugements ou
autres ordonnances judiciaires sont formalisées par
l'avocat.
En outre, selon l'article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier
1955, même lorsqu'ils ne sont pas dressés en la forme
authentique (notariée), les procès-verbaux des
délibérations des assemblées générales préalables ou
consécutives à l'apport de biens ou droits immobiliers à
une société ou par une société peuvent être publiés à la
condition d'être annexés à un acte qui en constate le dépôt
au rang des minutes d'un notaire.
Il résulte du même texte que les actes reçus par les
officiers publics (notaires) ou ministériels étrangers et
les décisions rendues par les juridictions étrangères ne
peuvent être publiés ou constituer le titre d'une
inscription de privilège ou d'hypothèque que s'ils ont été
légalisés par un fonctionnaire qualifié du ministère
français ou s'ils ont été rendus exécutoires en France. Ils
doivent être accompagnés, s'ils sont rédigés en langue
étrangère, d'une traduction en français, certifiée soit par
le fonctionnaire susvisé, soit par un interprète
habituellement commis par les tribunaux. Les expéditions,
copies, extraits ou bordereaux déposés pour être conservés
au bureau des hypothèques doivent, en outre, porter toutes
les mentions exigées par les articles 5 à 7 du décret et
les articles 2148 et 2154 du Code civil.
Cette dernière disposition se trouve singulièrement allégée
au bénéfice de la plupart des notaires des pays de la
Communauté européenne. En effet, la formalisation de
légalisation a été supprimée; toutefois, dans certains
pays, il subsiste une obligation d'apposer une apostille
valant légalisation. En outre et surtout, le règlement C.E.
n° 44/2001 du 22 décembre 2001 (entré en vigueur le 1er
mars 2002), facilite la libre circulation des actes
authentiques à l'intérieur de l'Union européenne. Il rend
un acte notarié automatiquement exécutoire dans les autres
États de l'Union Européenne, sauf le Danemark, après la
seule vérification de l'authenticité de l'acte par
l'autorité compétente de l'État destinataire.
Les notaires et les avocats ne sont pas seuls à pouvoir
accéder aux renseignements des bureaux des hypothèques, en
particulier au fichier immobilier, mais pour eux, comme
pour toute administration, société ou particulier, l'accès
ne se fait que par la délivrance de copies ou d'extraits
(payants) sur réquisition écrite qui souvent n'est
satisfaite qu'après un temps relativement long.
Exception
en Alsace et en Moselle
Dans les deux départements alsaciens (Haut-Rhin et
Bas-Rhin) et dans celui de la Moselle, l’acquisition
d’un droit réel immobilier est subordonnée à son
inscription au Livre Foncier (règle issue du Code civil
allemand).
La loi d’introduction du 1er juin 1924 conserve et
adapte la loi cadastrale locale et le Livre Foncier à la
législation française. Ils sont mis en harmonie avec les
principes du Code civil français. Ainsi la force probante,
un principe qui caractérisait le livre foncier, est
supprimée. Le livre foncier devient un registre de
publicité comparable à ceux tenus par les conservations des
hypothèques en "Vieille France".
Cependant le livre foncier est tenu par le tribunal
d'instance sous l'autorité d'un juge spécialisé qui
effectue un contrôle préalable à l'inscription d'un droit;
un droit est opposable aux tiers à compter du dépôt de la
requête en inscription. L'inscription d'un droit emporte
une présomption d'exactitude qui protège le titulaire
inscrit et limite les risques d'erreur.
La consultation du livre foncier est ouverte à tous. Toute
personne peut demander librement et gratuitement des copies
des registres et des documents annexés.